地方戸建てのくみ取り式トイレを水洗にしました

ぼくは地方の古い戸建てを好んで買っています。

なぜ地方の古い家ばかりなのかというと・・・

安いから(笑

家が安いということは、利回りが高くなるんですよね。

地方の家は安い。

でも、頂ける家賃はそんなに極端に安いワケではないので、利回りが高くなるんです。

ぼくが持っている地方の戸建ての利回りは、平均すると20%程度ですので。

しかし、利回りが高いということは、それだけリスクがあるということも意味します。

地方戸建ての高リスクの一つ、それがくみ取り式トイレだと思います。

トイレがくみ取り式だと、その家も安く売られがちですよね。

家賃もあまり取れませんし、入居者が退去したあとに別の入居者を探すのも難しくなる。

だから、物件価格を安くしないと誰も買わなくなるのです。

ぼくが持っている物件の中にも、トイレがくみ取り式のものがいくつかあります。

先日、そのうちの一つを水洗式に変えました。



ある地方戸建ての管理をお任せしている管理会社から連絡がありました。

なんでも、ぼくが所有している物件に面している道路が拡幅されることになったそうです。

それに伴い、現在くみ取り式トイレの家庭は水洗に変える工事をしてほしい旨の通知が自治体からあったとのこと。

工事費は自己負担になるので強制はできないが、自治体からの強い要請だそうです。

今までくみ取り式で問題なく賃貸できていたので、今後も水洗に変えるつもりはなかったのですが・・・

今回は事情がちょっと特殊なので、前向きに検討しました。

で、

1.道路が拡幅されてその地域の生活の便が良くなると、そのくみ取り式トレイの物件だけが浮いてしまう⇒今の入居者が退去したあとに次の入居者がつきにくい。

2.投資と割り切って、物件の価値アップをはかる。

3.長く住んでくれている現在の入居さんへの感謝の気持ち。

で、思い切って水洗に変える工事をすることにしました。

施工業者は管理会社にお任せし、見積もりをもってもらったのですが・・・

その金額は、「高くてもこのくらいかな?」と考えていた額を大きく上回って約70万円。

内訳は、下水道への接続工事費が50万円、室内工事代が20万円です。

結構な額ですよね。

下水への配管距離が長いのと、作業場所に重機が入るスペースがなくて人力で地面を掘り起こす必要があること。

また、便器が水洗に対応していないので取り換える必要があることなどから、このような金額になってしまうということでした。

予想外の出費になってしまいますが、今後も長く借りてもらうことを考えると仕方ないと判断。

見積もりより5万円ほど値引きをしてもらい、これで手を打つことにしました。

いつかこの物件を売るときは、今回の工事代分を上乗せすることにしよう。

ちなみに、室内工事費の20万円は一括経費になり、下水道接続工事費の50万円は建物附属設備(減価償却資産)扱いで15年での償却になります。




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