初めて購入する物件からは色々と学べる

多くの不動産投資家さんが、「自分が最初に買った物件は今の自分だったら絶対に買わない」と思うそうです。

実際、ぼくもそう思いますね。

不動産投資を志してからは、主に健美家(けんびや)で物件の検索をしていました。

すぐに家賃が得られるオーナーチェンジの一戸建て狙いです。

そして、

1.現金購入なので物件価格が低め
2.利回りが高めのもの

を探しました。

候補を3つくらいに絞り、最終的に選んだのは秋田県にある築古の一戸建て。

これは東京にある仲介業者から買いました。

オーナーチェンジで部屋の内観を見ることはできないけど、物件付近はgoogleストリートビューでくまなくチェック。

その物件は、駅前の商店街沿いにありました。

できれば駐車場付きが良かったけど、駅前だから電車が使えるし駐車場がなくても問題ないだろう。

2階建ての戸建てで、図面を見ると延床面積はかなり広そうでした。

おそらく、改修を重ねたのでしょう。

間取りは6LDKくらいはあったと思います。

1階の一部は店舗になっていて、入居者さんは何かの金型の設計をされているようでした。

ストリートビューで確認した時は花屋さんのようだったので、ここ何年かで入居者さんが入れ替わったのでしょう。

ということは、今の入居者さんはしばらくは住み続けるだろう。そう考えました。

色々と不安はあったものの、一刻も早く不動産投資デビューをしたかったぼくは、妥協にも似た気持ちで購入を決めたのでした。




そして・・・

あれから6年ほどは経ったでしょうか。

入居者さんはずっと入居し続けてくれています。

利回り18%超えで購入したので、投資分は回収したということになりますね。

不動産投資というものは、何をもって失敗したか成功したかという判断基準がありません。

購入当初としては不安もある物件でしたが、一度も修理依頼や家賃滞納もなく投資金額が回収できました。

ですので、失敗物件ではないのかもしれません。

しかし、同じような物件が他にあったとして、ぼくはもう買う事はないと思います。

その理由は以下の3つですね。

1.駐車場がない

覚悟して買ったわけですが・・・いくら駅が近くても、地方は車社会だということを改めて知りました。

今の入居者さんが退去して次の入居者さんを探すときには、駐車場がないのは大きなハンデになる可能性は高いです。

2.店舗は固定資産税が高い

店舗(非住居用)は固定資産税が高いです。

3.部屋が広すぎる

購入を決めたときは、価格の割に部屋が広い!と喜ぶ気持ちもありました。

しかし、家賃が低めの地方では、その広さがアダになることもあります。

面積が広い(部屋が多い)ということは、退去後の原状回復費もそれだけ多額の費用がかかるわけですが、原状回復費(修繕費)は都心でも地方でもそれほど差はありません。

ということは、何か修繕が発生したり退去後の原状回復をするためには、家賃の何か月分かかるのか・・・という心配があるのです。

これらの教訓、今後に生かしたいですね。

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